Premium Floor Area Ratio: Up to 60% More Building Area Allowed… ಪಿಎಫ್‌ಎಆರ್‌: ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಅಂತಸ್ತಿಗೆ ಅಸ್ತು

 📰 Premium Floor Area Ratio: Up to 60% More Building Area Allowed… 

PFAR: Approval for Additional Floors

Bengaluru: The implementation of Premium FAR (Floor Area Ratio) , which allows the construction of up to 16 floors instead of 10 by paying an additional fee, has been implemented across all five city municipal corporations under the GBA (Greater Bengaluru Area) limit.

Landowners, developers, and builders who wish to utilize PFAR must pay a fee equivalent to 28% of the guidance value of the site.

An amendment has been made to Section 13-E of the 'Karnataka Town and Country Planning Act – 2015', incorporating Rule 11 (detailing fees for allowing PFAR) into the Zonal Regulations of the revised Master Plan – 2015 for Premium FAR. A draft notification was issued on January 4, 2025. The Urban Development Department issued the final notification on April 4. However, it was stayed by the court. The High Court dismissed the lawsuit on December 5, and the GBA has now implemented PFAR.

Builders can obtain PFAR based on the road facing the site. Additionally, they can construct even more floors by utilizing Transferable Development Rights (TDR/DCR). The TDR and PFAR allocation are determined by the area of the site.

An additional 28% of the guidance value must be paid as a fee for each extra floor constructed. The fee must be paid and the plan approved at the time of applying for building construction permission. The processes will be automatically handled by the existing EODB (Ease of Doing Business) software. This allows for the construction of additional floors beyond the FAR allocated for the building site area. Premium FAR is permitted as per the Zonal Regulations of the approved Master Plan of the Competent Authority that grants permission for building construction.

What is Premium FAR?

Premium FAR is the provision that allows owners of a site with a 9-meter to 12-meter road to build one more floor if they have already constructed five floors. Setbacks and parking areas must be provided corresponding to the additional floors. As the road width increases, the extent of the Premium FAR also increases.

‘25% Discount on Setbacks for Existing Buildings’

"Buildings already constructed in the city can also avail of Premium FAR. They are provided a 25% discount on setbacks," informed Girish, Additional Director of the City Planning Division, GBA.

"Building owners who wish to construct additional floors must have the corresponding setback. After calculating with the 25% discount, they will be informed how many floors they can build through Premium FAR. However, the parking facility must adhere strictly to the regulations," he provided as information.

"For buildings above 16 floors, the setback is uniform. If the parking facility meets the requirement, they can avail of 60% Premium FAR," he added.

• Expectation of ₹2,000 Crore Annually from Premium FAR
•  * Little benefit for building owners of a 60x40 feet site
•  * Advantageous for large buildings, developers, and builders

ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಫ್ಲೋರ್‌ ಏರಿಯಾ ರೇಷಿಯೊದಿಂದ ಶೇ 60ರಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚು ಕಟ್ಟಡಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶ

ಪಿಎಫ್‌ಎಆರ್‌: ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಅಂತಸ್ತಿಗೆ ಅಸ್ತು

ಬೆಂಗಳೂರು: ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಶುಲ್ಕ ಪಾವತಿಸುವ ಮೂಲಕ 10ರ ಬದಲು 16 ಅಂತಸ್ತು ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಎಆರ್‌ (ಫ್ಲೋರ್‌ ಏರಿಯಾ ರೇಷಿಯೊ) ಜಿಬಿಎ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯ ಐದೂ ನಗರ ಪಾಲಿಕೆಗಳಲ್ಲಿ ಜಾರಿಯಾಗಿದೆ.

ಭೂ ಮಾಲೀಕರು,  ಅಭಿವೃದ್ಧಿದಾರರು ಮತ್ತು ನಿರ್ಮಾಣದಾರರು ಪಿಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಅನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಳ್ಳಲು ನಿವೇಶನದ ಮಾರ್ಗಸೂಚಿಯ ಶೇ 28ರಷ್ಟು ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

‘ಕರ್ನಾಟಕ ಪಟ್ಟಣ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಮಾಂತರ ಯೋಜನೆ –2015’ರ ಸೆಕ್ಷನ್‌ 13–ಇಗೆ ತಿದ್ದುಪಡಿ ತರಲಾಗಿದ್ದು, ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ಗಾಗಿ ಪರಿಷ್ಕೃತ ಮಾಸ್ಟರ್‌ ಪ್ಲಾನ್‌–2015ರ ವಲಯ ನಿಯಮಗಳಿಗೆ 11 ಅನ್ನು (ಪಿಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಅನುಮತಿಸಲು ಶುಲ್ಕಗಳ ವಿವರ)  ಸೇರ್ಪಡೆ ಮಾಡಲಾಗಿತ್ತು.  2025ರ ಜನವರಿ 4ರಂದು ಕರಡು ಅಧಿಸೂಚನೆ ಹೊರಡಿಸಲಾಗಿತ್ತು.  ಏಪ್ರಿಲ್‌ 4ರಂದು ಅಂತಿಮ ಅಧಿಸೂಚನೆಯನ್ನು ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇಲಾಖೆ ಹೊರಡಿಸಿತ್ತು. ಆದರೆ, ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಅದಕ್ಕೆ ತಡೆಯಾಗಿತ್ತು. ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ ದಾವೆಯನ್ನು ಡಿ.5ರಂದು ವಜಾಗೊಳಿಸಿದ್ದು, ಜಿಬಿಎ ಪಿಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಅನ್ನು ಅನುಷ್ಠಾನಗೊಳಿಸಿದೆ.

ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಿಸುವವರು ನಿವೇಶನದ ಎದುರಿನ ರಸ್ತೆಯ ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ಪಿಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಇದರ ಜೊತೆಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಬಹುದಾದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನೂ (ಟಿಡಿಆರ್‌/ ಡಿಸಿಆರ್) ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಇನ್ನಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಿನ ಅಂತಸ್ತುಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಬಹುದಾಗಿದೆ. ನಿವೇಶನದ ವಿಸ್ತೀರ್ಣದ ಮೇರೆಗೆ ಟಿಡಿಆರ್‌, ಪಿಎಫ್ಎಆರ್‌ ನಿಗದಿಯಾಗುತ್ತದೆ.

ಪ್ರತಿ ಅಂತಸ್ತನ್ನು ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ ನಿರ್ಮಿಸಲು ಶೇ 28ರಷ್ಟು ಮಾರ್ಗಸೂಚಿ ದರವನ್ನು ಶುಲ್ಕವನ್ನಾಗಿ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಅನುಮತಿ ಕೋರಿ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲೇ ಶುಲ್ಕ ಪಾವತಿಸಿ, ನಕ್ಷೆಗೆ ಮಂಜೂರಾತಿ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಈಗಾಗಲೇ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಇಒಡಿಬಿ ತಂತ್ರಾಂಶದಲ್ಲಿ ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗಳು ನಡೆಯಲಿವೆ. ಈ ಮೂಲಕ ಕಟ್ಟಡದ ನಿವೇಶನದ ಅಳತೆಗೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಅಂತಸ್ತುಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಕಟ್ಟಡಗಳ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡುವ ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ಅನುಮೋದಿತ ಮಾಸ್ಟರ್‌ ಪ್ಲಾನ್‌ನ ವಲಯ ನಿಯಮಗಳ ಅನ್ವಯವೇ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ.

 

ಏನಿದು ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌?

ಒಂಬತ್ತು ಮೀಟರ್‌ನಿಂದ 12 ಮೀಟರ್‌ವರೆಗೆ ರಸ್ತೆ ಇರುವ ನಿವೇಶನದಲ್ಲಿ ಐದು ಅಂತಸ್ತುಗಳನ್ನು ಕಟ್ಟಿದ್ದರೆ, ಅವರಿಗೆ ಇನ್ನೂ ಒಂದು ಅಂತಸ್ತು ಕಟ್ಟಿಕೊಳ್ಳಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡುವುದೇ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌. ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಅಂತಸ್ತುಗಳಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಸೆಟ್‌ಬ್ಯಾಕ್‌ ಹಾಗೂ ಪಾರ್ಕಿಂಗ್‌ ಪ್ರದೇಶವನ್ನು ಬಿಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ರಸ್ತೆಯ ಅಗಲ ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತಿದ್ದಂತೆಯೇ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಪ್ರಮಾಣವೂ ಅಧಿಕವಾಗುತ್ತದೆ.

 

‘ಹಾಲಿ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಶೇ 25ರಷ್ಟು ರಿಯಾಯಿತಿ’

‘ನಗರದಲ್ಲಿ ಈಗಾಗಲೇ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಿರುವ ಕಟ್ಟಡಗಳೂ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್ಎಆರ್‌ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಅವರಿಗೆ ಸೆಟ್‌ಬ್ಯಾಕ್‌ನಲ್ಲಿ ಶೇ 25ರಷ್ಟು ರಿಯಾಯಿತಿ ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ’ ಎಂದು ಜಿಬಿಎ ನಗರ ಯೋಜನೆ ವಿಭಾಗದ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ನಿರ್ದೇಶಕ ಗಿರೀಶ್‌ ತಿಳಿಸಿದರು.

‘ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಅಂತಸ್ತುಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಬಯಸುವ ಕಟ್ಟಡದ ಮಾಲೀಕರು, ಅದಕ್ಕೆ ಅನುಗುಣವಾದ ಸೆಟ್‌ಬ್ಯಾಕ್‌ ಅನ್ನು ಹೊಂದಿರಬೇಕು. ಶೇ 25ರಷ್ಟು ರಿಯಾಯಿತಿ ನೀಡಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ ಅವರು ಎಷ್ಟು ಅಂತಸ್ತುಗಳನ್ನು ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಮೂಲಕ ನಿರ್ಮಿಸಬಹುದು ಎಂಬುದನ್ನು ತಿಳಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆದರೆ, ಪಾರ್ಕಿಂಗ್‌ ಸೌಲಭ್ಯ ಮಾತ್ರ ನಿಯಮಗಳಂತೆಯೇ ಇರಬೇಕು’ ಎಂದು ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಿದರು.

‘16 ಅಂತಸ್ತಿನ ಮೇಲಿನ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಸೆಟ್‌ಬ್ಯಾಕ್ ಒಂದೇ ರೀತಿಯಲ್ಲಿದೆ. ಪಾರ್ಕಿಂಗ್‌ ಸೌಲಭ್ಯ ಅಗತ್ಯಕ್ಕನುಸಾರವಾಗಿದ್ದರೆ, ಅವರು ಶೇ 60ರಷ್ಟು ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು’ ಎಂದರು.

 

ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್‌ನಿಂದ ವಾರ್ಷಿಕ ₹2,000 ಕೋಟಿ ನಿರೀಕ್ಷೆ

60x40 ಅಡಿ ನಿವೇಶನದ ಕಟ್ಟಡ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಪ್ರಯೋಜನವಿಲ್ಲ

ಬೃಹತ್‌ ಕಟ್ಟಡ, ಡೆವಲಪರ್‌, ನಿರ್ಮಾಣದಾರರಿಗೆ ಅನುಕೂಲ

*Opportunity to Avail Premium FAR Within GBA Limits

With the objective of ensuring efficient and optimal utilisation of high-value land within Bengaluru city limits, provisions have been made under Section 18(B) of the KTCP Act, 1961 and Rule 37(E) of the Planning Authority Rules to allow the use of Premium FAR (Floor Area Ratio) in addition to the basic FAR.

Under Section 13(E) of the KTCP Act, 1961, amendments have been introduced to the zoning regulations of the RMP-2015 by inserting Chapter 11 titled “Premium F.A.R Granted by Levy of Premium Charges,” and a notification to this effect was issued on 02.04.2025.

As detailed in the attached schedule, applicants may obtain additional FAR (Premium FAR) beyond the basic FAR by considering the prevailing guidance value. Charges applicable as per the guidance value must be calculated and paid to avail the additional FAR.

As per the schedule, by paying the prescribed charges, applicants may obtain Premium FAR up to 0.4 (40%) of the basic FAR. Further, an additional 0.2 (20%) of the basic FAR may be availed through TDR, allowing a total maximum additional FAR of 0.6 (60%) over the basic FAR.

Some parties had filed petitions challenging this amendment before the Hon’ble High Court in WP No. 6347/2025 and WP No. 11201/2025. However, on 05.12.2025, the Hon’ble High Court dismissed these petitions and delivered a verdict in favour of the Greater Bengaluru Authority. Consequently, going forward, the public, landowners, developers and builders may avail Premium FAR as per the following procedure:

* Developers and owners may prepare building plans including the proposed Premium FAR and submit them for approval when seeking building permission.

* At the time of intimating payment of building plan approval fees, the respective city corporation will calculate the charges applicable to the Premium FAR area and inform the applicant to pay the Premium FAR charges along with the basic FAR fees.

* Upon payment of all applicable charges to the city corporation, building plan approval will be granted, permitting construction utilising both the basic FAR and the Premium FAR.

* This is a simple and already operational process. The  software system has been updated accordingly, enabling all stakeholders to make use of the facility.

* The Greater Bengaluru Authority anticipates an annual revenue of approximately ₹2,000 crore from the five city corporations through the implementation of Premium FAR.

*The detailed press release and schedule are attached for further information.*