Proposal from GBA to Government; Draft Notification to be Published Soon
Setback Violation: Increase to 15%
Kere Manjunath ಕೆರೆ ಮಂಜುನಾಥ್
Bengaluru: It has been decided to extend the setback violation exemption for buildings within the Greater Bengaluru Authority (GBA) limits from 5% to 15%, and a draft notification in this regard will be published shortly.
The Urban Development Department had issued a final notification on January 5, 2026, significantly reducing setbacks for residential buildings within GBA limits. Now, the GBA has decided to double the permissible setback violation limit and has sent this proposal to the government.
"Owners of buildings on small plots are facing difficulties without electricity and water connections as they are unable to obtain plan sanctions or Occupancy Certificates (OC). Since setbacks have already been reduced, increasing the violation limit will benefit them," stated GBA officials.
According to current zonal regulations, violations up to 5% against the approved building plan can be regularized. In this process, the setbacks for left-right and front-back are calculated separately, and only violations within 5% are regularized. However, in the new proposal, the violation limit has been extended to 15%. Under these new rules, violations on the left, right, or sides will not be considered separately. Instead, the total setback violation around the building will be calculated; if it is less than 15%, the building will be regularized.
The permissible limit for building height violation is being raised from 5% to 7.5%. Additionally, it is proposed to increase the FAR (Floor Area Ratio) violation limit from 5% to 15%. All these revised violation limits will apply only to plots measuring up to 5,000 square feet.
Applicable to All Buildings
The proposed doubling of the setback violation limit will apply to all buildings within the GBA jurisdiction. This 15% setback violation exemption will be applicable to buildings already constructed, those under construction, and those to be built in the future.
Setbacks have already been reduced significantly and are currently in effect. Even if there is a 15% violation of these reduced setbacks, the building will be regularized and an Occupancy Certificate will be issued. GBA officials believe this will be a major relief for buildings on small plots.
Setback Specifications per Plot Size:
| Plot Area | Front | Rear | Left | Right |
| Up to 60 sq. m | 0.75 m | 0 | 0.6 m (on any one side) | - |
| 60 sq. m to 150 sq. m | 0.90 m | 0.70 m | 0.7 m (on any one side) | - |
| 150 sq. m to 250 sq. m | 1 m | 0.80 m | 0.8 m | 0.8 m |
| 250 sq. m to 4,000 sq. m | 12% of plot length | 8% of plot length | 8% of plot length | 8% of plot length |
Also read this… Building PLAN: 15% violation regularized…. ಕಟ್ಟಡ ನಕ್ಷೆ: ಶೇ 15ರಷ್ಟು ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಸಕ್ರಮ
ALSO read>>>>>> GBA: Major Reduction in Building Setbacks… ಜಿಬಿಎ: ಕಟ್ಟಡಗಳ ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ ಕಡಿತ
Also read…. >>> Setback Reduction: Final Notification Issued… ಸೆಟ್ ಬ್ಯಾಕ್ ಕಡಿತ: ಅಂತಿಮ ಅಧಿಸೂಚನೆ
ಜಿಬಿಎಯಿಂದ ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಪ್ರಸ್ತಾವ; ಶೀಘ್ರ ಕರಡು ಅಧಿಸೂಚನೆ ಪ್ರಕಟ
ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ ಉಲ್ಲಂಘನೆ: ಶೇ 15ಕ್ಕೆ ಏರಿಕೆ
Kere Manjunath ಕೆರೆ ಮಂಜುನಾಥ್
ಬೆಂಗಳೂರು: ಗ್ರೇಟರ್ ಬೆಂಗಳೂರು ಪ್ರಾಧಿಕಾರ (ಜಿಬಿಎ) ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡಗಳ ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ವಿನಾಯಿತಿಯನ್ನು ಶೇ 5ರಿಂದ ಶೇ 15ಕ್ಕೆ ವಿಸ್ತರಿಸಲು ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗಿದ್ದು, ಈ ಸಂಬಂಧ ಕರಡು ಅಧಿಸೂಚನೆ ಶೀಘ್ರವೇ ಪ್ರಕಟವಾಗಲಿದೆ.
ಜಿಬಿಎ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ವಸತಿ ಕಟ್ಟಡಗಳ ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ನಲ್ಲಿ ಭಾರಿ ಕಡಿತ ಮಾಡಿ 2026ರ ಜನವರಿ 5ರಂದು ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇಲಾಖೆ ಅಂತಿಮ ಅಧಿಸೂಚನೆ ಹೊರಡಿಸಿತ್ತು. ಇದೀಗ, ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯನ್ನೂ ಎರಡು ಪಟ್ಟು ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ನಿರ್ಧರಿಸಿರುವ ಜಿಬಿಎ, ಈ ಪ್ರಸ್ತಾವವನ್ನು ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಕಳುಹಿಸಿದೆ.
‘ನಕ್ಷೆ ಮಂಜೂರು, ಸ್ವಾಧೀನನುಭವ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ (ಒಸಿ) ಸಿಗದೆ ಚಿಕ್ಕ ನಿವೇಶನಗಳಲ್ಲಿನ ಕಟ್ಟಡದ ಮಾಲೀಕರು ವಿದ್ಯುತ್ ಹಾಗೂ ನೀರಿನ ಸಂಪರ್ಕ ಸಿಗದೆ ಸಂಕಷ್ಟದಲ್ಲಿದ್ದಾರೆ. ಈಗಾಗಲೇ ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಲಾಗಿದ್ದು, ಅದರ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನೂ ಹೆಚ್ಚಿಸುವುದರಿಂದ ಅವರೆಗೆಲ್ಲ ಅನುಕೂಲವಾಗಲಿದೆ’ ಎಂದು ಜಿಬಿಎ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ತಿಳಿಸಿದರು.
ಈಗಿರುವ ವಲಯ ನಿಯಮಾವಳಿಗಳಂತೆ, ಅನುಮೋದನೆಯಾದ ಕಟ್ಟಡ ನಕ್ಷೆಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ ಶೇ 5ರಷ್ಟು ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಾಗಿದ್ದರೆ ಅದನ್ನು ಸಕ್ರಮಗೊಳಿಸಬಹುದಾಗಿದೆ. ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ, ಎಡ–ಬಲ, ಅಕ್ಕ–ಪಕ್ಕ ನಿಗದಿಯಾಗಿರುವ ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ ಅನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ, ಶೇ 5ರೊಳಗಿನ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಮಾತ್ರ ಸಕ್ರಮವಾಗಲಿದೆ. ಆದರೆ, ಹೊಸ ಪ್ರಸ್ತಾವದಲ್ಲಿ, ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಶೇ 15ಕ್ಕೆ ವಿಸ್ತರಿಸಲಾಗಿದೆ. ಈ ಹೊಸ ನಿಯಮಾವಳಿ ಪ್ರಕಾರ, ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ನ ಎಡ–ಬಲ, ಅಕ್ಕ–ಪಕ್ಕದ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸುವುದಿಲ್ಲ. ಕಟ್ಟಡದ ಸುತ್ತಲಿನ ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ, ಅದು ಶೇ 15ಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಇದ್ದರೆ ಅಂತಹ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು ಸಕ್ರಮಗೊಳಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಕಟ್ಟಡದ ಎತ್ತರದ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಶೇ 5ರಿಂದ ಶೇ 7.5ಕ್ಕೆ ಏರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಅಲ್ಲದೆ, ಎಫ್ಎಎಆರ್ (ಫ್ಲೋರ್ ಏರಿಯಾ ರೇಷಿಯೊ) ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನೂ ಶೇ 5ರಿಂದ ಶೇ 15ಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಪ್ರಸ್ತಾವಿಸಲಾಗಿದೆ. ಈ ಎಲ್ಲ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಪ್ರಮಾಣ 5 ಸಾವಿರ ಚದರಡಿ ಒಳಗಿನ ನಿವೇಶನಗಳಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯವಾಗಲಿದೆ.
ಎಲ್ಲ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೂ ಅನ್ವಯ
ಎರಡು ಪಟ್ಟು ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಉದ್ದೇಶಿಸಿರುವ ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಪ್ರಮಾಣ ಜಿಬಿಎ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿರುವ ಎಲ್ಲ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೂ ಅನ್ವಯವಾಗಲಿದೆ. ಈಗಾಗಲೇ ನಿರ್ಮಾಣಗೊಂಡಿರುವ, ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಹಾಗೂ ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗುವ ಎಲ್ಲ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೂ ಶೇ 15ರಷ್ಟು ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ವಿನಾಯಿತಿ ಅಳವಡಿಕೆಯಾಗಲಿದೆ.
ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ ಅನ್ನು ಈಗಾಗಲೇ ಭಾರಿ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಿ, ಅದು ಜಾರಿಯಲ್ಲಿದೆ. ಈ ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್ನಲ್ಲೇ ಶೇ 15ರಷ್ಟು ಪ್ರಮಾಣ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಾಗಿದ್ದರೂ ಕಟ್ಟಡ ಸಕ್ರಮಗೊಳ್ಳಲಿದೆ. ಸ್ವಾಧೀನಾನುಭವ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ ಲಭ್ಯವಾಗಲಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಸಣ್ಣ ನಿವೇಶನಗಳಲ್ಲಿರುವ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಭಾರಿ ಅನುಕೂಲವಾಗಲಿದೆ ಎಂಬುದು ಜಿಬಿಎ ಅಧಿಕಾರಿಗಳ ಅಭಿಪ್ರಾಯ.
ಯಾವ ನಿವೇಶನಕ್ಕೆ ಎಷ್ಟು ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್?
ನಿವೇಶನದ ವಿಸ್ತೀರ್ಣ;ಸೆಟ್ಬ್ಯಾಕ್
;ಮುಂದೆ;ಹಿಂದೆ;ಎಡ;ಬಲ
60 ಚದರ ಮೀಟರ್ವರೆಗೆ;0.75 ಮೀ;0;0.6 ಮೀ ಯಾವುದಾದರೂ ಒಂದು ಬದಿ
60 ಚದರ ಮೀಟರ್ನಿಂದ 150 ಚದರ ಮೀಟರ್ವರೆಗೆ;0.90 ಮೀ;0.70 ಮೀ;0.7 ಮೀ ಯಾವುದಾದರೂ ಒಂದು ಬದಿ
150 ಚದರ ಮೀಟರ್ನಿಂದ 250 ಚದರ ಮೀಟರ್;1 ಮೀ;0.80 ಮೀ;0.8 ಮೀ ;0.8 ಮೀ
250 ಚದರ ಮೀಟರ್ನಿಂದ 4,000 ಚದರ ಮೀಟರ್;ನಿವೇಶನ ಉದ್ದದ 12%;ನಿವೇಶನ ಉದ್ದದ 8%;ನಿವೇಶನ ಉದ್ದದ 8%;ನಿವೇಶನ ಉದ್ದದ 8%
